Kleinreparaturklausel – was ist erlaubt, was nicht

Dann lohnt es sich, genau hinzuschauen, bevor Sie nachverhandeln oder durch Ihre Unterschrift zustimmen. Denn durch mehrere Gerichtsurteile des BGHs (Bundesgerichtshof) ist die Rechtslage relativ klar.

Welche Reparaturen werden in der Regel als Kleinreparatur angesehen?

Als Kleinreparaturen gelten zum Beispiel einfache Schäden an leicht zugänglichen Stellen und Apparaturen, die häufig vom Mieter genutzt werden. Dazu zählen zum Beispiel der tropfende Wasserhahn oder der defekte Schalter für die Toilettenspülung (nicht aber Ventile oder defekte, eventuell sogar unter Putz oder hinter Kacheln eingebaute Spülkästen).

Auch die Instandsetzung des defekten Lichtschalter oder das kaputte Gehäuse der Steckdose, das leicht repariert werden kann, gelten gemeinhin als Kleinreparaturen (nicht aber an Unterputz verlegten Kabeln, Sicherungskästen und anderen komplexen Elementen der Hauselektrik).

Einen Überblick und viele praktische Beispiele zu der Frage „Kleinreparatur Ja oder Nein?“ bietet zum Beispiel die Infowebseite Deutschesmietrecht.de.

Auch die Reparatur von Tür- und Fenstergriffen oder Scharnieren gilt gemeinhin als Kleinreparatur.

Achtung: Wenn Schlösser defekt sind, sollte auf jeden Fall mit dem Vermieter Rücksprache gehalten werden, sowohl für eine Haupteingangstür im Mehrfamilienhaus als auch für die eigene Haustür oder die Fenster! Dies gilt auch für die meisten Glasschäden, deren Behebung meist ohnehin den zulässigen (unten genannten) Kostenrahmen sprengen würde.

Gemietete Einrichtungsgegenstände werden hinzugerechnet

Falls im Mietvertrag festgelegt wurde, dass der Mieter auch eine Einbauküche, eine Waschmaschine oder andere Geräte von dem Vermieter anmietet – dann greift die Kleinreparaturklausel auch hier.

Was darf eine Kleinreparaturklausel vorgeben; was darf die Reparatur kosten?

Die Kleinreparaturklausel darf (und muss) einen Kostenrahmen in einem bestimmten Zeitraum enthalten. Dieser beträgt 150 bis 250 Euro pro Jahr, maximal jedoch 8% der jährlichen Kaltmiete. Pro Reparatur sollte ein Betrag von 75 Euro nicht überschritten werden. Wenn die Reparatur teurer wird, darf sie (auch anteilig) nicht vom Vermieter als Kleinreparatur gewertet werden.

Welche Passagen einer Kleinreparaturklausel sind in der Regel unzulässig?

Vereinbarungen, die keinen Höchstbetrag für die Kleinreparaturen enthalten, sind nicht erlaubt. Die Vermieter dürfen also nicht selbst entscheiden, dass sie höhere Kosten für anfallende Reparaturen im Rahmen der Kleinreparaturklausel an den Mieter weiterbelasten. Falls ein Mieter eine solche Vereinbarung doch unterschrieben hat – dann würde der Vermieter im Streitfall vermutlich vor Gericht unterliegen.

Ebenfalls unzulässig sind Sätze im Mietvertrag, die die möglichen Kleinreparaturen nicht klar auf die Mietsache des jeweiligen Mieters beschränken. Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses wird also in der Regel nicht damit durchkommen, wenn er allgemeine Kosten einem einzelnen, vielleicht ungeliebten Mieter belasten will – zum Beispiel die Kosten für eine Schönheitsreparatur im allgemein zugänglichen Treppenhaus.

Wer beauftragt einen Handwerksbetrieb zur Reparatur?

Der Vermieter! Auch wenn die Kosten der Kleinreparaturklausel entsprechend auf den Mieter umgelegt werden können. Die Auswahl und Bestellung des Handwerkes obliegt im Regelfall dem Vermieter. Wenn der Vermieter den Handwerksbetrieb auch für die Durchführung anderer Arbeiten (zum Beispiel in den Wohnungen anderer Mieter oder an gemeinschaftlich genutzten Anlagen des Mietshauses) nutzt – dann sollte der Vermieter den Handwerker um getrennte Rechnungen bitten. So sind die Kosten für die Kleinreparatur an der jeweiligen Mietsache genau nachvollziehbar und es gibt bei der späteren Weiterbelastung an den Mieter keine Missverständnisse oder Diskussionen.

Worauf sollte der Mieter noch achten?

Die Kleinreparatur muss von einem Handwerksbetrieb oder ähnlichen Fachleuten durchgeführt werden. Der Mieter darf keinesfalls selbst Hand anlegen und dann das Geld von dem Vermieter verlangen. Selbst tätig werden muss und darf man als Mieter in der Regel nur, wenn unmittelbare Gefahr im Verzug ist und der Vermieter oder Hausverwalter nicht sofort herbeigerufen werden kann. Beispiel: Eine defekte Wasserleitung, deren Leckage kurzfristig gestoppt werden kann, indem der Haupthahn im frei zugänglichen Keller abgedreht wird.

Fazit: Soll der Mieter sich auf eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag einlassen?

Ganz klar nein, wenn sie nicht den rechtlichen Anforderungen entspricht. Aber was ist, wenn die Klausel alle Anforderungen erfüllt? Dann ist es Verhandlungssache. Ist der Mieter nahezu der einzige Mietinteressent, kann der die Klausel vielleicht aus dem Vertrag „herausverhandeln“. In vielen Fällen, insbesondere in beliebten Wohnquartieren, stehen weitere, ebenfalls solvente Mietinteressenten schon Schlange… Dann kann es durchaus Sinn machen, den Vertrag einschließlich der Kleinreparaturklausel zu unterschreiben.

Wo finde ich neben der Webseite des Mieterbundes noch weitere Infos?

Die Infoseite (keine Rechtsberatung) Mietrecht.org bietet Infos zur Kleinreparaturklausel, ebenso wie Urteil-Mietrecht.net.

 

 

Quelle der Fotos: Pixabay.com

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