In welchen Fällen kann der Vermieter dem Mieter einer Wohnung fristlos kündigen?

Hier gibt das Bürgerliche Gesetzbuch in den §§ 543 und 569 klare Antworten. Danach kann jede Vertragspartei, also Vermieter oder Mieter, aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen. Als wichtigen Grund bezeichnet der Gesetzgeber, wenn einer Vertragspartei nicht zugemutet werden kann, das Vertragsverhältnis fortzusetzen. Dieser Grund muss so schwerwiegend sein, dass auch ein Fortsetzen unter Berücksichtigung der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zumutbar ist.

Bei der Bewertung, was zumutbar ist und was nicht, weist das BGB ausdrücklich daraufhin: Alle Umstände, die Verschuldenslage und beiderseitige Interessen müssen dabei berücksichtigt werden. Vertragsverhältnisse zwischen Mietern und Vermietern von Wohnraum haben eine besondere Stellung im Rechtssystem. Deshalb wird hier häufig besonders einzelfallorientiert entschieden, um den Interessen der Vermieter und der Mieter gerecht zu werden.

Diese Gründe können Vermieter berechtigen, eine außerordentliche, fristlose Kündigung auszusprechen:

Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Mieter fortlaufend extremen Lärm verursacht, der auch nach Ermahnung nicht abgestellt wird. Ein häufiger Grund ist auch aggressives Verhalten in Mehrfamilienhäusern gegenüber dem Vermieter, Nachbarn oder anderen Menschen. Auch Vandalismus, zum Beispiel mutwillige Beschädigung der Wohnung, des gemeinschaftlich genutzten Treppenhauses oder Wäschekellers, kann ein außerordentlicher Grund sein, dem Mieter berechtigt fristlos zu kündigen.

Der Mieter ist zweimal (in der Regel zwei Monate) nacheinander mit der Miete oder einem großen Teil der Miete (mehr als eine Monatsmiete) in Verzug. Oder der Mieter hat über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten so viel Miete nicht bezahlt, dass die Summe den Mietbetrag für zwei Monate erreicht.

Der Mieter vernachlässigt die Wohnung so erheblich, dass ihr Zustand oder die Sicherheit der Bewohner oder Nachbarn gefährdet sind. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Mieter wiederholt fahrlässig oder vorsätzlich Wasser überlaufen lässt, oder wenn er die Wohnung im strengen Winter überhaupt nicht beheizt. Auch die völlig bestimmungsfremde Nutzung, die die Wohnung schädigt oder den Hausfrieden stört, kann hierunter fallen. Zum Beispiel, wenn Mieter in einer Etagenwohnung eine gewerblich betriebene Metallwerkstatt einrichten oder große Nutztiere halten oder schlachten.

Wer ohne Abstimmung mit dem Vermieter einen Untermieter einziehen lässt oder die Wohnung über Wohnungsvermittlungs-Portale systematisch untervermietet, riskiert, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung wirksam sein könnte.

Selbstverständlich muss der Grund vom Vermieter beim Kündigen klar benannt und belegt werden können. So soll verhindert werden, dass „schwarze Schafe“ unter den Vermietern ihren Mietern aus fadenscheinigen Gründen fristlos kündigen – zum Beispiel, um die Wohnung an den nächsten Mieter mit einer höheren Miete vermieten zu können.

Der Gesetzgeber sieht auch vor, dass die Vertragsparteien bei „kleineren“ Vertragsverletzungen zunächst die Chance erhalten müssen, Abhilfe zu schaffen. Mietern, die zum Beispiel eine Monatsmiete zu spät zahlen oder versehentlich Farbe im Treppenhaus auskippen, kann der Vermieter nicht gleich außerordentlich und fristlos kündigen. Hier sind Vorgespräche sinnvoll, gefolgt von schriftlichen Erinnerungen und Abmahnungen, dass das Problem vom Verursacher beseitigt werden muss. Erst, wenn dies alles nicht fruchtet, kann eine außerordentliche, fristlose Kündigung durch den Vermieter in Betracht kommen.

 

(Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Blog gibt Orientierung, ersetzt jedoch keine Rechtsberatung.)

 

Fotoquelle: freepik / yanalya