Mieterhöhungen – was ist zulässig?

Das Erhöhen von Wohnungsmieten bei privaten Mietverhältnissen ohne öffentliche Bindung ist ein häufiger Grund für Meinungsverschiedenheiten. Vermieter und Mieter profitieren, wenn hier von vornherein alles klar geregelt ist – und beide Mietparteien wissen, was zulässig ist und was nicht.

Der Vermieter kann die Miete erhöhen, muss sich aber eng an rechtliche Vorgaben halten. Die gesetzliche Basis schafft das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Grundsätzlich unterscheidet der Gesetzgeber nach Mieterhöhungen, die zwischen den Mietparteien vereinbart wurden, und gesetzlichen Mieterhöhungen, die der Vermieter im Laufe des Vertragsverhältnisses verlangen kann.

In vielen Fällen bezieht sich die Mieterhöhung auf die Kaltmiete

Bei steigenden Betriebskosten kann auch die Warmmiete beziehungsweise die Betriebskostenumlage oder -vorauszahlung Gegenstand der Erhöhung sein.

Grundsätzlich gilt, dass sowohl das Erhöhungsverlangen des Vermieters als auch die Zustimmung zu Mieterhöhungen durch den Mieter schriftlich festgehalten werden müssen. Verlangt der Vermieter nach den §§ 558 bis 560 eine Mieterhöhung, muss er dies dem Mieter in Textform erklären und begründen. In vielen Fällen kann auch das Verlangen und Zustimmen per E-Mail möglich sein.

Der Mieter muss bei rechtmäßiger Mieterhöhung innerhalb von zwei Monaten nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zustimmen – ansonsten kann der Vermieter auf das Erteilen der Zustimmung klagen.

Der Gesetzgeber schützt den Mieter, indem er darauf hinweist, dass eine Vereinbarung unwirksam ist, die von den entscheidenden Paragraphen abweicht und den Mieter benachteiligen.

• Staffelmiete (§ 557a)
  Hier wird schriftlich vereinbart, dass sich die Miete stufenweise erhöht. Der Mietbetrag einer „Stufe“ muss für mindestens ein Jahr gelten. Anders begründete Erhöhungen sind während der Laufzeit einer Staffelmiete ausgeschlossen
  
  
• Indexmiete (557b)
  Im Mietvertrag oder einem Zusatz/Anhang wird schriftlich vereinbart, dass die Mieterhöhung anhand eines Indexes schrittweise angepasst wird. Herangezogen wird der Preisindex aller privaten Haushalte in Deutschland, den das Statistische Bundesamt laufend ermittelt und kommuniziert

Der Vermieter kann die Miete auch in diesen Fällen erhöhen, sofern dies nicht vertraglich ausgeschlossen wurde (und keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde):

• Vom Vermieter begründete Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558)
  
  Diese ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung und nur, wenn die Miete bis zum Erhöhungszeitpunkt 15 Monate unverändert bleibt, möglich. Zudem gilt die Kappungsgrenze von maximal 20 % Erhöhung innerhalb von drei Jahren. Ausgenommen hiervon sind jedoch Erhöhungen aufgrund von Modernisierung oder erhöhten Betriebskosten gemäß den §§ 559, 560, siehe unten.

Der Vermieter kann eine dieser Quellen heranziehen, um die Mieterhöhung qualifiziert zu begründen:

• • • Vergleichsmiete nach Mietspiegel oder qualifiziertem Mietspiegel
      
      Ein Mietspiegel gibt (mindestens im Zweijahresrhythmus) Auskunft über ortsübliche Vergleichsmieten in dem Ort oder einem Ortsteil. Er wird von den Gemeinden oder von Interessenverbänden erstellt. Mietspiegel von Interessensverbänden müssen von Vermietern und Mietern anerkannt worden sein. Ein qualifizierter Mitspiegel muss darüber hinaus nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sein
      
      

• Mieterhöhung bei Modernisierung (§ 555b, § 559)
  
  Wenn der Vermieter die Mietsache durch bauliche Maßnahmen nachhaltig verbessert hat oder nachhaltig Energie oder Wasser spart, kann er bis zu 8 % Mieterhöhung pro Jahr verlangen (maximal 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren beziehungsweise 2 Euro bei einem Mietpreis von unter 7 Euro pro Quadratmeter). Eine Mieterhöhung bei Modernisierung gilt auch, wenn er bauliche Maßnahmen veranlassen musste, die er nicht zu vertreten hat – zum Beispiel aufgrund von behördlichen Vorgaben
  
  
• Veränderung von Betriebskosten (§ 560)
  
  Der Vermieter muss hierbei ebenfalls schriftlich erklären und begründen, warum eine hohe Betriebskostennachzahlung oder eine Erhöhung der Vorauszahlungen gefordert wird. Auch bei sinkenden Betriebskosten ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter zu informieren und Pauschalzahlungen gegebenenfalls herabzusetzen
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Wird die Miete aufgrund von ortsüblicher Vergleichsmiete oder Modernisierung erhöht, kann der Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht wahrnehmen: Bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens kann bis zum Ende des übernächsten Monats gekündigt werden. Bei Kündigung tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Verlangt Ihr Vermieter eine Mieterhöhung, die Sie überprüfen möchten?

Dann ziehen Sie bitte neben dieser allgemeine Orientierung auch die jeweils aktuelle Gesetzeslage und gegebenenfalls die Auskunft von Mietervereinen oder Mietrechtsanwälten hinzu.

Hinweis: Diese Übersicht wurde sorgfältig erstellt, ersetzt aber keine Rechtsberatung und ist ohne Gewähr.

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