Mietkaution - Höhe, Regeln und was noch zu beachten ist

Bei Abschluss eines Mietvertrages wird in der Regel vereinbart, dass der Mieter eine Kaution, auch Mietsicherheit genannt, an den Vermieter überweist. Die Kaution gibt dem Vermieter finanzielle Sicherheit, wenn er am Ende des Mietverhältnisses berechtigte Forderungen gegen den Mieter hat.

Hinweis: Diese Angaben sind sorgfältig recherchiert, jedoch ohne Gewähr. Sie ersetzen keine rechtliche Prüfung oder Rechtsberatung.

Grundlagen der Mietsicherheit (Kaution) gibt § 551 im Bürgerlichen Gesetzbuch BGB vor.

Grundsätzlich gilt:

• Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete Dabei ist die Monatsmiete ohne Betriebskosten/Betriebskostenvorauszahlung heranzuziehen.
  
  
• Wenn die Kaution als Geldsumme bereitgestellt wird, darf der Mieter sie über drei Monate in jeweils drei gleichen Teilzahlungen überweisen. Dabei ist die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietvertrages fällig, die zweite und dritte Teilzahlung dann zur Fälligkeit der folgenden monatlichen Mietzahlungen.
  
  
• Der Vermieter muss den Kautionsbetrag bei einem Kreditinstitut anlegen – zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zins. Die Geldanlage darf bei Insolvenz des Vermieters nicht dem Zugriff von dessen Gläubigern ausgesetzt sein.
  
  
• Alternativ kann vereinbart werden, dass der Mieter die Kaution als Spareinlage bei einer Bank anlegt und an den Vermieter verpfändet.
  
  
• Unabhängig von der Anlageform gilt: Erträge, wie zum Beispiel die Zinsen auf Spareinlagen, stehen dem Mieter zu. Diese werden nicht einzeln ausgezahlt, sondern sollen die Mietkaution erhöhen.
  
  
• Bei Wohnraum in einer Jugend-/Studentenwohnanlage besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Kaution verzinsen zu lassen.
  
  
• Vertragliche Vereinbarungen zur Kaution, die nachteiliger für den Mieter sind, sind unwirksam.

Bei reibungslosem Auszug und anstandslosem Übergabeprotokoll muss der Vermieter die angelegte Mietkaution einschließlich der Erträge an den Mieter zurückzahlen.

• … der Mieter die vertraglich vereinbarte Miete nicht oder nicht vollständig bezahlt hat. Ausnahme: Sozialwohnungen. Bei diesen kann die Kaution nur für die nachfolgend genannten Punkte einbehalten werden.
  
  
• … der Vermieter berechtigte Ansprüche hat, weil der Mieter Schönheitsreparaturen nicht oder mangelhaft ausgeführt hat, obwohl er laut zulässiger Mietvertragsklausel oder laut gesetzlicher Regelungen dazu verpflichtet wäre. Der Vermieter kann dann den seriös geschätzten Aufwand für die externe Durchführung der Reparaturen einbehalten.
  
  
• … der Vermieter Ansprüche auf Schadensersatz hat – zum Beispiel, wenn der Mieter die mitvermietete Wohnungseinrichtung beschädigt hat.
  
  
• … Forderungen aus der ordnungsgemäßen Abrechnung der Betriebs- oder Nebenkosten offen sind.

Grundsätzlich ist das nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes nicht möglich. Die Mietkaution kann erst einbehalten werden, wenn bei Mietvertragsende Forderungen offen sind – aber nicht, wenn die Forderungen während des Mietverhältnisses streitig sind. Anders sieht es aus, wenn die Forderungen schon während des Mietverhältnisses gerichtlich bestätigt werden. Dann ist der Zugriff des Vermieters auf die Kaution möglich.

In der Regel erhält der Mieter die Kaution einschließlich der Erträge am Ende des Mietverhältnisses zurück. Das geschieht meist, sobald einvernehmlich ein Übergabeprotokoll der Wohnung erstellt und die Räume übergeben wurden. Will der Vermieter die Kaution ganz oder teilweise einbehalten und Ansprüche prüfen, hat er dafür höchstens 6 Monate oder bis zur Neuvermietung Zeit.

Nein. Die Kaution bezieht sich im Regelfall auf Forderungen, die im Rahmen des Mietverhältnisses entstehen können.

Viele Wohnungsbaugenossenschaften verlangen keine Mietkaution. Bei Empfängern von Arbeitslosengeld II übernimmt in der Regel das Jobcenter die Kaution.

Vermieter und Mieter können eine Mietbürgschaft vereinbaren. Eine Bürgschaft ist für Mieter interessant, wenn sie ihren aktuellen Kontostand „schonen“ wollen. Der Mieter kann den Vermieter jedoch nicht zwingen, einer Mietbürgschaft anstelle der Kaution zuzustimmen.

Die Höhe des Bürgschaftsbetrages ist in der Regel ebenfalls auf drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) beschränkt.

Bei der Mietbürgschaft steht ein Bürge für eventuelle Forderungen ein. Bürgen können zum Beispiel Eltern oder Kreditinstitute oder Versicherungen sein. Die professionellen Bürgschaftsgeber werden im Regelfall die Bonität des Mieters prüfen und eine Jahresgebühr von zum Beispiel 5 % des Bürgschaftsbetrages verlangen.

Experten empfehlen Mietern, bei Bürgschaften auf den Zusatz „nicht auf erstes Anfordern“ zu achten. Das bedeutet, dass der Vermieter nicht einfach die Auszahlung durch den Bürgen veranlassen kann, sondern dass der Anspruch zunächst geprüft wird.

Bildquelle: mietrechtsiegen.de