Nachmieter gesucht – wie Sie bei Bedarf aus Ihrem Mietvertrag herauskommen
Möchten Sie flexibel bleiben und schnell ausziehen können, wenn sich in Ihrem Leben etwas ändert? Dann ist es vorteilhaft, wenn Sie Ihren Mietvertrag kündigen können, ohne die Kündigungsfristen für Mieter (häufig 3 Monate) einhalten zu müssen.
Es gibt zwei oft genutzte Möglichkeiten, um ohne Fristeinhaltung aus dem Mietvertrag herauszukommen:
- Berechtigtes Interesse
Das kann zutreffen, wenn der Mieter unverschuldet arbeitslos wurde und sich die Miete jetzt nicht mehr leisten kann. Oder wenn der Mieter aus beruflichen Gründen umziehen muss, wenn er heiratet und mit seinem Partner zusammenzieht. Oder wenn ein Kind geboren wird und der Platz definitiv nicht mehr ausreicht.
Auch der Tod eines Partners oder der erforderliche Umzug in eine Senioren- oder Pflegeeinrichtung gilt als berechtigtes Interesse, den Mietvertrag ohne Kündigungsfrist zu beenden.
Ob es sich um berechtigtes Interesse handelt, muss immer sorgfältig geprüft werden. Wenden Sie sich bei Fragen gegebenenfalls an den Mieterbund oder andere Beratungsstellen.
- Nachmieterklausel
Hier die wichtigsten Fragen und Antworten zu Nachmietern (ohne Gewähr, keine Rechtsberatung):
1. Muss ich den Nachmieter als Mieter selbst finden?
Sie können den Vermieter nicht verpflichten, einen Nachmieter zu suchen. Aber angesichts der derzeitigen Situation am Wohnungsmarkt ist es oft leicht, einen Nachmieter zu finden.
2. Wie finde ich einen Nachmieter?
Insbesondere, wenn Sie in beliebten Städten oder begehrten Lagen gemietet haben, haben Sie vielleicht schon eine „private Warteliste“ von Interessenten. Wenn nein, genügt oft ein Herumfragen oder ein guter alter Zettel-Aushang an Uni, bei der Arbeit oder anderswo. Oder Sie schalten online eine Annonce in Kleinanzeigenportalen.
3. Gilt die Nachmieter-Regelung automatisch bei jedem Mietvertrag?
Die Nachmieterklausel muss einvernehmlich zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden (im Mietvertrag oder als separater Zusatz). Mit einer wirksamen Nachmieterklausel können Sie bei Bedarf vorzeitig, ohne die Kündigungsfristen einhalten zu müssen, aus dem Mietvertrag einsteigen. So sparen Sie die Mietzahlungen bis zum fristgemäßen Vertragsende.
4. Muss der Vermieter jeden vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren und mich so vorzeitig aus dem Vertrag lassen?
Nein: Der Vermieter kann den von Ihnen vorgeschlagenen Nachmieter wegen Unzumutbarkeit abzulehnen.
5. Welche Gründe sind möglich, damit der Vermieter den vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter als „unzumutbar“ ablehnt?
a) Der Nachmieter ist offensichtlich wegen seines Einkommens nicht in der Lage, die Miete zahlen zu können
b) Der Nachmieter will mit einer Personenzahl einziehen, die der Wohnung nicht angemessen ist (zum Beispiel eine fünfköpfige Familie in eine Ein-Zimmer-Wohnung)
c) Der Nachmieter möchte die Wohnung gewerblich nutzen. Im Verwendungszweck im bestehenden Mietvertrag ist eine gewerbliche Nutzung aber nicht vorgesehen.
Anmerkung: Homeoffice von angestellten Mitarbeitenden, Einzelunternehmern oder Freiberuflern (ohne Mitarbeiter oder Kundenverkehr) gilt im Regelfall nicht als gewerbliche Nutzung.
d) Der Nachmieter hat nur eine begrenzte Aufenthaltserlaubnis in der Bundesrepublik Deutschland. Somit besteht für den Vermieter das unzumutbare Risiko, dass der Nachmieter das Vertragsverhältnis nicht erfüllen kann.
e) Der Nachmieter will mit genehmigungspflichtigen Haustieren einziehen.
f) Keine Gründe zum Ablehnen sind laut eines Urteils des Landgerichts Berlin Kinder, die Herkunft oder der Status als Studierende.
6. Was passiert, wenn der Vermieter einen zumutbaren Nachmieter ablehnt?
Grundsätzlich sind Sie als Mieter dann nicht mehr verpflichtet, weiter Miete zu zahlen. Aber: Mieter sind dann auch verpflichtet, die Zumutbarkeit des Nachmieters zu beweisen. Zudem müssen Sie einen Nachmieter stellen, der wirklich den Mietvertrag übernehmen will.
Treffen Sie deshalb eine schriftliche Vereinbarung mit dem Nachmieter. Im Web finden Sie Muster, zum Beispiel bei de oder Mietrecht.org.
7. Was sollte in der Nachmieter-Vereinbarung stehen?
Halten Sie in dieser Vereinbarung mit dem Nachmieter fest, dass der Nachmieter Ihren (genau zu beschreibenden oder der Vereinbarung angehängten) Mietvertrag „übernimmt“, dass er Vertragspartner des Vermieters wird – mit allen vertragsgemäßen Rechten und Pflichten.
Falls der Nachmieter Einbaumöbel oder ähnliches von Ihnen übernimmt, schreiben Sie die vereinbarte Abstandszahlung in die Vereinbarung.
Halten Sie in der Vereinbarung auch fest, wann genau der Nachmieter übernimmt, mit wie vielen Personen er einzieht und dass er keine genehmigungspflichtigen Haustiere mitbringt.
8. Wer muss die Nachmietvereinbarung unterschreiben?
Drei Parteien – Sie, Ihr Nachmieter und der Vermieter. Denn die Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Nachmieter betrifft ja auch den Vermieter. Deshalb ist seine Zustimmung nötig.
Dieser Ratgebertext wurde sorgfältig recherchiert und nutzt Quellen wie Mieterbund und Juraforum. Er ersetzt jedoch keine Rechtsberatung, und wir übernehmen keine Haftung.