Wann habe ich als Wohnungsmieter Anspruch auf Mietminderung?

Wenn die Mietwohnung größere oder langanhaltende Mängel aufweist, für die der Mieter nichts kann, können Mieter nach § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) das Recht auf Mietminderung geltend machen.

Unter Umständen können Mieter die Mietzahlung reduzieren.

Aber bevor Sie das tun, müssen Sie den Vermieter informieren und ihm (vor Mietreduzierung) die Möglichkeit geben, unverzüglich Abhilfe zu schaffen. Denn der Vermieter hat ja oft gar keine Kenntnis von dem Mangel. Der Mieter ist dann auch verpflichtet, die Beseitigung des Mangels zu ermöglichen – zum Beispiel die vom Vermieter beauftragten Handwerker hereinzulassen.

Hier finden Sie Antworten auf Fragen rund um Mietminderung (sorgfältig recherchiert, aber keine Rechtsberatung und ohne Gewähr):

• Eine defekte Heizungsanlage oder eine zentrale Warmwasserversorgung, die ausfällt (Ausnahme: kurze Ausfälle)
  
  
• Starker, dauerhafter und gewerblicher Baulärm, den der Vermieter zu vertreten hat – wenn der Vermieter beispielsweise die Hausfassade oder die Nachbarwohnung grundrenovieren lässt. Lässt der Vermieter eine energetische Sanierung durchführen, die zum Energiesparen und Klimaschutz beiträgt, müssen Mieter jedoch in der Regel mit bis zu drei Monaten Baulärm „leben“.
  
  
• Wasser- oder Rauchschäden, die der Mieter nicht zu vertreten hat – beispielsweise ein Wasserschaden durch eine defekte, zentrale Wasserleitung im Mietshaus
  
  
• Schimmelbildung durch Baumängel, beispielsweise wegen unzureichend isolierter Hauswände oder schlecht abgedichteter Böden. Oft sind dies tiefsitzende „Schwämme“ im Mauerwerk.
  
  Achtung: Schimmel, der durch unsachgemäßes Heizen oder Lüften seitens des Mieters entstanden ist, ist kein Mangel, den der Vermieter zu vertreten hat. Der Mieter ist verpflichtet, regelmäßig zu lüften und die Wohnräume angemessen zu beheizen, um oberflächliche Schimmelbildung zu vermeiden.
  
  
• Das Fehlen wesentlicher, im Mietvertrag zugesicherter Eigenschaften der Wohnung – zum Beispiel, wenn im Mietvertrag eine Möblierung aufgeführt wird, die nicht oder sehr unvollständig vorhanden ist. Ein anderer Fall ist, dass die Quadratmeterzahl der Wohnung deutlich niedriger ist als die, die mietvertraglich zugesichert wurde.

Kleinere Mängel wie eine defekte Steckdose oder eine kaputte Leuchte im Waschkeller berechtigen in der Regel nicht zur Minderung der Mietzahlung. Der Mieter sollte den Vermieter darauf hinweisen und freundlich eine Behebung verlangen.

Hierfür gibt es keine pauschalen Werte. Rechtsexperten empfehlen, einen Mieterverein, einen Anwalt oder andere Mietrechtsexperten zu befragen.

Erste Orientierung gibt die Mietmängel-Tabelle 2022 auf Mietrecht.de. Dort sind zu verschiedenen Mängeln Urteile und prozentuale Mietminderungen aufgelistet – zum Beispiel 85 % bei einer in Wintermonaten dauerhaft defekten Heizung. Aber bitte Vorsicht vor Pauschalisierungen. Jeder Einzelfall ist zu prüfen.

Ja, laut eines Urteils des Bundesgerichtshofes ist die Grundlage für eine eventuelle Minderung die Bruttomiete (Kaltmiete und Nebenkosten). Für die Kaution gilt dies nicht.

Grundsätzlich gilt die Mietminderung ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mangel besteht. Aber: Der Vermieter ist darauf hinzuweisen (siehe unten). Diese Pflicht des Mieters zur Mängelanzeige beinhaltet auch, dass der Vermieter die Möglichkeit erhält, unverzüglich den Mangel zu beseitigen. Erst, wenn der Vermieter eine vom Mieter gesetzte Frist zur Mängelbeseitigung verstreichen lässt, ohne etwas zu unternehmen, sollte der Mieter die Mietzahlung reduzieren.

Sie sollten den Mieter sofort schriftlich darauf hinweisen und eine kurze, aber realistische Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Einen Musterbrief zur Mängelanzeige finden Sie hier.

Nutzen Sie ergänzend zur Schriftform auch die unverzügliche Kommunikation per Telefon und E-Mail, damit keine unnötige Zeit verstreicht. Vorfälle wie zum Beispiel ein Wasserschaden können sich bei unnötigem Zeitverlust schnell zu größeren Schäden ausweiten.

Nein. Der § 536 Absatz 4 im BGB besagt eindeutig, dass bei Wohnungs-Mietverträgen eventuelle Vereinbarungen zur Mietminderung, die sich für den Mieter nachteilig auswirken, unwirksam sind.

Informieren Sie sich bei Mietervereinen oder weiteren Rechtsberatungsstellen

 

Bildquelle: beratung.de